É cabível ação demarcatória mesmo quando aparentes os marcos divisórios do imóvel.
O campo de cabimento da ação demarcatória é controvertido, principalmente porque não pode ser confundida com a ação reivindicatória.
E isso é fácil de compreender. Pois, onde cabe reivindicatória não cabe demarcatória, e vice-versa.
Na reivindicação o proprietário reclama a restituição de área certa e determinada; havendo incerteza quanto à área vindicada, prevalece a demarcação (REsp 1.060.259/MG).
Se há ação reivindicatória é porque a coisa está perfeitamente individuada e, de conseguinte, não há espaço para a ação demarcatória: que pressupõe a imprecisão, indeterminação ou confusão sobre a verdadeira linha de confrontação a ser estabelecida, ou restabelecida no imóvel.
Se há ação demarcatória é porque a linha divisória do imóvel é imprecisa e, de conseguinte, não há espaço para a ação reivindicatória: que pressupõe perfeita individuação da coisa reivindicada.
Contudo, há casos em que, mesmo já havendo marcos divisórios no imóvel, o proprietário, mesmo assim, poderá pleitear a demarcatória (e não a reivindicatória).
Não é difícil imaginar duas propriedades rurais separadas por uma linha divisória visível e respeitada, mas que, segundo um dos proprietários, é uma linha divisória errada porque a realidade não corresponde aos títulos de propriedade em questão.
Vale dizer, mesmo quando aparentes os marcos divisórios do imóvel, havendo dúvida acerca dos limites existentes, o STJ reconhece ser cabível o ajuizamento de ação demarcatória de modo a conferir segurança à propriedade (REsp 759.018/MT, REsp 60.110-0/GO, REsp 38.199-1/MG, REsp 3.193/PR).
A par disso, nos termos do art. 569, I, do CPC/2015, cabe ao proprietário a ação demarcatória também para a pretensão de fixar-se novos limites entre prédios confrontantes, colaborando com o entendimento de que a já existência de marcos divisórios não inviabiliza o ajuizamento da demarcatória.